Aviso: Este artículo tiene fines informativos. Los tiempos, montos y procedimientos son aproximados y varían según el desarrollador, el proyecto específico y los términos de cada contrato. Consulta siempre los documentos oficiales del proyecto que te interese y a un abogado especializado en transacciones inmobiliarias.
Comprar preventa en Miami no es una transacción de un solo momento — es un proceso de varios años con etapas bien definidas, cada una con su propia documentación, sus propios pagos y sus propios plazos. La mayoría de los inversionistas latinoamericanos con los que trabajo llegan a la primera reunión con una idea vaga de "reservo, pago y en algún momento me entregan las llaves". La realidad tiene más pasos, pero también es más predecible de lo que parece una vez que conoces el mapa completo.
Esta guía recorre cronológicamente cada etapa del proceso, desde la reserva inicial hasta lo que ocurre después de recibir las llaves — para que sepas exactamente qué esperar en cada momento.
En este artículo
Reserva y depósito inicial
Todo empieza con un depósito de reserva (reservation deposit), típicamente entre $10,000 y $50,000 USD dependiendo del proyecto y el precio de la unidad. Este depósito aparta la unidad específica que elegiste — piso, línea, vista — mientras se prepara el contrato formal de compraventa.
En la mayoría de los proyectos, este primer depósito es reembolsable si decides no continuar antes de firmar el contrato definitivo. Es el paso de menor compromiso de todo el proceso — una señal de interés serio, no una obligación irreversible.
Contrato de compraventa y periodo de rescisión
Una vez lista la documentación del proyecto, firmas el Purchase and Sale Agreement — el contrato legal completo que define precio, plan de pagos, especificaciones de la unidad y fecha estimada de entrega. Junto al contrato recibes los documentos oficiales del condominio (Condominium Documents).
Los 15 días de rescisión
La ley de condominios de Florida te da 15 días desde que recibes la documentación completa para cancelar el contrato sin penalización y recuperar el 100% del depósito, sin necesidad de justificar el motivo. Es tu ventana de revisión legal antes de que el compromiso se vuelva definitivo.
Pasado ese periodo, el depósito generalmente pasa a ser no reembolsable y queda resguardado en una cuenta de garantía (escrow) hasta el cierre, protegido de cualquier uso indebido por parte del desarrollador.
Plan de pagos durante la construcción
Durante el periodo de construcción realizas pagos adicionales en hitos predefinidos — no es un pago mensual constante, sino desembolsos ligados al avance físico del proyecto:
| Momento | Pago típico |
|---|---|
| Firma del contrato | 10–20% (incluye el depósito de reserva) |
| Inicio de construcción (groundbreaking) | 5–10% |
| Hitos intermedios (estructura, top-off) | 5–10% adicional, en 1 o 2 pagos |
| Cierre (entrega de la unidad) | 60–80% restante |
* La estructura exacta varía por desarrollador y proyecto. Algunos ofrecen planes de pago extendidos o post-cierre según las condiciones del mercado.
Documentos y estructura legal
Mientras avanza la construcción es el momento de definir dos decisiones estructurales importantes: cómo vas a comprar (a título personal o a través de una LLC — revisa nuestra guía completa de LLC para comprar en Miami) y cómo vas a firmar el cierre si no puedes viajar.
Para esto último, la mayoría de los compradores latinoamericanos otorgan un Poder Notarial (Power of Attorney) a su abogado en Miami, quien firma el cierre en su representación. Los documentos base que necesitarás tener listos incluyen pasaporte vigente, comprobante del origen de los fondos y, si aplica, la documentación de constitución de tu LLC.
Certificado de ocupación y aviso de cierre
El cierre no se activa por una fecha en el calendario, sino por un evento concreto: el edificio obtiene su Certificado de Ocupación (Certificate of Occupancy) de las autoridades locales, confirmando que la construcción está terminada y es habitable.
A partir de ahí, el desarrollador envía el aviso formal de cierre (closing notice), generalmente con 30 días de anticipación. En ese periodo se realiza la inspección final o walkthrough de la unidad, donde revisas el estado de acabados y documentas cualquier detalle pendiente (punch list) que el desarrollador debe corregir antes o después del cierre.
El día del cierre
El cierre lo administra una compañía de título (title company) o abogado de cierre, no el desarrollador directamente. Ese día:
Se transfiere el saldo final del precio, en efectivo o con el desembolso de tu financiamiento aprobado.
La compañía de título verifica que el título de propiedad esté limpio (sin gravámenes) y emite tu póliza de seguro de título.
Se firma la escritura (deed) — en persona o mediante el Poder Notarial otorgado previamente — y se registra ante el condado.
Recibes las llaves. La propiedad ya es legalmente tuya.
A esto se suman los costos de cierre (closing costs), que típicamente representan entre 2% y 5% del precio de compra: seguro de título, honorarios legales, registro y tasas administrativas.
Después del cierre: qué sigue
Con las llaves en mano, entras a la fase de propietario activo: registras la propiedad para el pago de impuesto predial anual, contratas seguro de propiedad y comienzan las cuotas de mantenimiento del edificio (HOA). Si tu objetivo es generar renta, este es el momento de definir tu estrategia — corta o larga estadía (revisa nuestra guía de renta de corta estadía en Miami).
El único tema fiscal que queda pendiente para el futuro es FIRPTA, que solo entra en juego el día que decidas vender la propiedad — no antes (revisa nuestra guía de FIRPTA para latinoamericanos).
Preguntas frecuentes sobre el proceso de cierre
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