Aviso: Este artículo es informativo. Las condiciones de los préstamos varían según el prestamista, tu perfil y las condiciones del mercado. Consulta siempre con un mortgage broker especializado en clientes internacionales.
Una de las creencias más extendidas entre inversionistas mexicanos que consideran Miami es que sin historial crediticio americano, sin número de seguro social y sin residencia permanente es imposible obtener financiamiento. Esta creencia es falsa.
Miami tiene uno de los mercados hipotecarios internacionales más desarrollados del mundo, precisamente porque una parte significativa de sus compradores son extranjeros. Existen programas específicos — foreign national loans, DSCR loans, asset-based loans — diseñados para compradores como tú. Lo que sí cambia es el enganche requerido y la tasa de interés.
En este artículo
Tipos de préstamo disponibles para extranjeros en Miami
Foreign National Loan
Diseñado específicamente para extranjeros sin residencia americana. No requiere historial crediticio en EE.UU. ni número de seguro social. Se califica con ingresos verificables en el país de origen. Enganche típico: 30-40%. Plazo: 15-30 años. Es el producto más común para latinoamericanos que compran en Miami.
DSCR Loan (Debt Service Coverage Ratio)
Se califica con base en el flujo de renta estimado de la propiedad, no en el ingreso personal. Si la renta de mercado cubre (o supera) el pago mensual de la hipoteca, el préstamo puede aprobarse. Ideal para inversionistas que no quieren o no pueden documentar ingresos personales bajo estándares americanos.
Asset-Based Loan (Préstamo basado en activos)
Algunos prestamistas en Miami ofrecen préstamos para clientes de alto patrimonio basados en los activos bajo gestión, no en el flujo de ingresos. Disponible para perfiles con activos líquidos de $2M+ USD. Las condiciones y enganche varían.
Financiamiento del desarrollador (Developer Financing)
En algunos proyectos de preventa, el desarrollador ofrece financiamiento directo o tiene acuerdos con instituciones financieras que facilitan el préstamo para compradores extranjeros. Más frecuente en proyectos de alto volumen de ventas internacionales.
Documentación típica para un foreign national loan
Pasaporte vigente (copia certificada en algunos casos)
Comprobante de domicilio en México (CFE, agua, estado de cuenta bancario)
Estados de cuenta bancarios de los últimos 12 meses (México)
Declaración de impuestos de los últimos 2 años (ISR México) o carta de empleo/salario
Referencia bancaria de tu banco en México
Carta de fuente de fondos explicando el origen del enganche
Visa americana vigente (en muchos casos, aunque no siempre obligatoria)
Cuánto enganche necesitas como extranjero
| Tipo de préstamo | Enganche mínimo | Perfil |
|---|---|---|
| Foreign National Loan estándar | 30% | Ingresos documentables en México |
| DSCR Loan | 25–35% | Propiedad para renta |
| Jumbo Foreign National | 35–40% | Propiedades $1M+ |
| Asset-Based Loan | 20–30% | Patrimonios altos ($2M+ activos) |
Tasas y condiciones actuales (2026)
En 2026, las tasas de interés para préstamos inmobiliarios en EE.UU. se han estabilizado después del ciclo de alzas de la Fed. Para extranjeros sin historial crediticio americano, las condiciones típicas son:
Perspectiva para el inversionista
Con una tasa de 7.5-8% anual y un enganche del 35%, el costo del financiamiento es real y debe incorporarse en el análisis de retorno. Para propiedades de preventa, muchos inversionistas prefieren pagar el 20-30% escalonado durante la construcción y luego decidir si financian o pagan el saldo al cierre según las condiciones del mercado en ese momento.
Financiamiento en preventa vs en reventa: diferencias clave
En preventa, el financiamiento bancario generalmente no aplica durante la construcción — los pagos escalonados son con fondos propios. El banco entra solo al momento del cierre. Esto tiene implicaciones importantes:
Los pagos durante construcción (10-30% del total) se hacen con fondos propios, sin préstamo.
Al cierre, solicitas el préstamo por el saldo restante (60-80% si pagaste el 20-40% durante construcción).
El valor tasado al cierre será el del mercado en ese momento — que debería ser mayor al precio contratado, lo que mejora tu LTV efectivo.
Es posible pre-calificarte con un prestamista hoy para saber si calificarás al cierre — sin comprometer el préstamo todavía.
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